Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2022 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Gradowska-Okrój

Protokolant: Marcel Ismail

po rozpoznaniu w dniu 27 października 2022 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie ewentualnie ustalenie nieistnienia uchwał (...) i (...)

1.  powództwo oddala;

2.  zasądza od A. B. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) zł tytułem kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powód A. B. w pozwie z 29 maja 2019 roku wniesionym wobec Pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...) w W. zażądał uchylenia uchwał: nr (...) z 2 marca 2017 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2016 roku oraz nr (...) z 2 marca 2017 roku w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz przyjęcia rocznego planu gospodarczego. Jako roszczenie ewentualnie Powód zażądał ustalenia nieistnienia wskazanych uchwał. Ponadto Powód wniósł o zasądzenie od Pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że uchwały zostały podjęte w sposób wadliwy, ponieważ głosowanie nad nimi zostało zakończone 11 kwietnia 2019 roku, więc błędnie przyjęto datę podjętych uchwał na 2 marca 2017 roku. Ponadto członkowie wspólnoty nie otrzymali stosownych zawiadomień o zebraniu i głosowaniu, a glosy zostały oddane przez podmioty niemające prawa do lokali użytkowych oraz nieprawidłowo zliczone. Powód wskazał również, że w treści zaskarżonych uchwał zostały rozstrzygnięte kwestie dotyczące zarządu nieruchomościami niebędącymi nieruchomością wspólną. ( pozew – k. 1-8v).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...) w W. w odpowiedzi na pozew z 15 października 2021 roku wniosła o oddalenie powództwa w zakresie żądania głównego oraz ewentualnego oraz o zasądzenie od Powoda na rzecz Pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu pisma wskazano, że właściciele nieruchomości odrębnych od nieruchomości wspólnej skutecznie powierzyli Pozwanemu administrowanie swoimi lokalami usługowymi jak również lokalem garażowym. Ponadto głosowanie nad uchwałami zostało przeprowadzone poprawnie, ponieważ rozpoczęło się ono 2 marca 2017 roku, a przepisy ustawy nie zawierają końcowego terminu do zakończenia głosowania. ( odpowiedź na pozew – k. 203-206v).

Podczas rozprawy przeprowadzonej 27 października 2022 roku stanowiska stron nie uległy zmianie ( protokół – k. 268-268v).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

A. B. jest właścicielem lokali użytkowych położonych przy ulicy (...) w W. oznaczonych numerami (...) oraz współwłaścicielem lokalu użytkowego oznaczonego nr (...) jak również lokalu garażowego. Z tego powodu jest również członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...) w W.. ( dowód: odpisy zwykłe ksiąg wieczystych – k. 14-71).

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...) w W. 31 maja 2016 roku podjęli uchwałę nr (...), w której wyrazili zgodę na sprawowanie przez każdorazowo wybrany Zarząd Wspólnoty funkcji Zarządu Lokalu użytkowego Garażu zlokalizowanego na poziomie -1 oraz -2 budynku. Zarząd został również upoważniony do dokonywania rozliczeń związanych z funkcjonowaniem lokalu garażowego oraz do zlecania w imienia współwłaścicieli lokalu garażowego w ich imieniu wszelkich czynności niezbędnych do utrzymania tego lokalu w stanie niepogorszonym, zapewnienia mu sprawnego i bezpiecznego użytkowania oraz uzasadnionego w niego inwestowania. Wspólnota uchwałą z 18 lipca 2008 roku nr (...) ustaliła wysokość zaliczki eksploatacyjnej przypadającej na lokal garażowy. Współwłaściciele potwierdzili wynikającego z tej uchwały zobowiązania względem Wspólnoty Mieszkaniowej. ( dowód: uchwała nr (...) – k. 209, uchwała nr (...) – k. 210-211, uchwała nr (...) – k. 212).

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...) w W. ustalili również wysokość zaliczek eksploatacyjnych przypadających na utrzymanie lokalu użytkowego nr (...). Uchwałą nr (...) z 30 września 2015 roku potwierdzona została skuteczność zarządzania przez Wspólnotę Mieszkaniową lokalem użytkowym. Członkowie Wspólnoty uznali również wierzytelność Wspólnoty z tytułu zaliczek eksploatacyjnych przypadających na tę nieruchomość stanowiącą lokal nr (...), a naliczonych za nią dotychczas. ( dowód: uchwała nr (...) – k. 214-215, uchwała nr (...) ).

Dnia 2 marca 2017 roku została podjęta uchwała nr (...), w której przyjęto sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2016 roku oraz ustalono, że niewykorzystana dotychczas część funduszu remontowego nie podlega rozliczenia, lecz przechodzi na kolejny okres. ( dowód: uchwała nr (...) – k. 85).

W uchwale nr (...) z 2 marca 2017 roku przyjęty został plan gospodarczy oraz ustalono opłaty za gospodarowanie nieruchomością wspólną. Jak wynika z załącznika nr 1 do uchwały ustalone koszty obejmowały również należność związane z gospodarowaniem lokalem garażowym oraz lokalami użytkowymi. Przewidziano również przeprowadzanie prac remontowych o szacunkowej wartości 70.000,00 zł. ( dowód: uchwała nr (...) – k. 86-88).

Uchwały nr (...) oraz (...) były podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zbieranie głosów zostało zakończone 11 kwietnia 2019 roku i obie uchwały zostały przyjęte większością głosów. Pismami z 16 kwietni 2019 roku A. B. został poinformowany przez zarządcę (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o miesięcznej wysokości należności związanych z eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz lokalu użytkowego (...) (...) i lokalu garażowego. Pisma te zostały odebrane przez A. B. 26 kwietnia 2019 roku. ( dowód: pismo z 11 kwietnia 2019 roku – k. 72, pisma z 16 kwietnia 2019 roku – k. 73-81, , koperta – k. 81, wydruk z systemu pocztowego – k. 82).

A. B. 8 maja 2019 roku zwrócił się do Zarządcy nieruchomości z wnioskiem o przesłanie treści podjętych uchwał wraz z kartami do głosowania. Zarządca w odpowiedzi na pismo poinformował A. B., że wypełnione karty do głosowania są dostępne do wglądu w biurze Spółki. ( dowód: pismo – k. 83, wydruk wiadomości e-mail – k. 84).

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dokumenty znajdujące się w aktach postępowania. Dokumenty te zostały sporządzone przez uprawnione do tego osoby. Nie były kwestionowane przez strony w toku postępowania i również Sąd nie znalazł powodów do podważenia ich wiarygodności czy autentyczności. Z tych względów omawiane dowody stały się podstawą poczynionych w oparciu o nie ustaleń faktycznych.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominięciu podlegały dowody objęte wnioskiem dowodowym zawartym w pkt 9 pozwu ( k. 2). Sąd uznał, że dowody te zasadniczo nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Powód nie wskazał bowiem żadnych konkretnych przyczyn do kwestionowania prawidłowości oddanych głosów. Nawet jego twierdzenia w tym zakresie są lakoniczne i objęte na domysłach, nie zaś na rzeczowych wątpliwościach. Powód wskazał jedynie, że „istnieje poważna wątpliwość” co do przeprowadzonego głosowania, polegająca na zaniechaniu zawiadomienia właścicieli lokali o prowadzonym głosowaniu czy też oddaniu głosów przez podmioty nieuprawnione. W świetle jednak dokumentów dołączonych do pozwu jasne jest, że Powód miał możliwość dokonania wglądu kart do glosowania oraz innych dokumentów towarzyszących procesowi głosowania, lecz z możliwości takiej nie skorzystał. Znamienne jest przy tym, że Powód usiłował przenieść niejako na organ procesowy ciężar udowodnienia podnoszonych przez niego, lakonicznych twierdzeń. W tym zakresie wskazać nadto należy, że niezależnie od oceny objętych wnioskiem dowodów jako nieprzydatnych dla rozstrzygnięcia sprawy, dopuszczalność zwrócenia się przez Sąd w trybie art. 248 § 1 k.p.c. o przedstawienie dowodu w postaci dokumentu przez osobę trzecią lub stronę przeciwną postępowania jest obecnie ograniczona. Zgodnie bowiem z art. 187 § 2 pkt 4 k.p.c. pozew może obejmować wniosek o zażądanie dowodów znajdujących się w sądach, urzędach lub u osób trzecich, jednak strona występująca z tym wnioskiem jest zobowiązana do uprawdopodobnienia, że sama nie może ich uzyskać. Podobnie tyczy się dokumentów urzędowych, o czym mowa w art. 250 § 1 zdanie 2 k.p.c. Powód w warunkach sprawy nie podjął nawet próby upodobnienia faktu, że nie jest w stanie uzyskać wnioskowanych dowodów. Z tych względów omawiane dowody podlegały pominięciu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się niezasadne i podlegało oddaleniu.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w rozpatrywanej spawie Powód wystąpił z żądaniem uchylenia uchwał: nr (...) z 2 marca 2017 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2016 roku oraz nr (...) z 2 marca 2017 roku w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz przyjęcia rocznego planu gospodarczego, dopiero jako żądanie ewentualne wniósł o ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał. Zasadą jest, że o zawartym w pozwie procesowym roszczeniu ewentualnym Sąd wypowiada się dopiero wówczas, gdy żądanie główne nie może zostać uwzględnione, gdyż wtedy aktualizuje się potrzeba dokonania takiej oceny. Niemniej charakter zarzutów podnoszonych przez Powoda w stosunku do zaskarżonych uchwał wskazuje na konieczność przeprowadzenia oceny żądania ewentualnego w pierwszej kolejności, ponieważ w przypadku ustalenia nieważności zaskarżonych uchwał zbędne jest wypowiedzenie się Sądu co do konieczności ich uchylenia. Nie można bowiem uchylić uchwały, która nie istnieje. Żądanie ustalenie nieistnienia uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową ma charakter dalej idący, niż żądanie ich uchylenia (zob. wyr. SA w Warszawie z 16.09.2020 r., V ACa 719/19, niepubl.).

Zgodnie z art. 189 k.p.c. Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przepis ten ma charakter materialnoprawny i statuuje dostępne stronie roszczenie. Dopuszczalność wytoczenia powództwa o ustalenie warunkowana jest przy tym nieprzysługiwaniem powodowi powództwa dalej idącego (np. o zapłatę) oraz istnieniem po jego stronie interesu prawnego. Dopiero stwierdzenie przez Sąd wspomnianych przesłanek dopuszczalności powództwa o ustalenie pozwala na zbadanie zasadności roszczenia procesowego, która to ocena dotyczy udowodnienia twierdzeń pozwu. Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. oznacza sytuację, w której prawa podmiotowe Powoda byłyby zagrożone lub gdy nie mogłyby być przez niego realizowane, albo ich realizacja byłaby drastycznie utrudniona, bez uzyskania wyroku ustalającego. W każdym takim przypadku uzyskanie przez stronę wyroku polepsza jej sytuację prawną.

W rozpatrywanej sprawie Sąd uznał, że wytoczone przez Powoda powództwo o ustalenia jest dopuszczalne. Powód nie może w innym trybie, jak tylko w drodze roszczenia z art. 189 k.p.c., domagać się zbadania istnienia lub nieistnienia zaskarżonych uchwał, o ile powody do zakwestionowania uchwał są odmienne niż te wskazane w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm. – dalej: u.w.l.). Ponadto obie zaskarżone uchwały rozstrzygają o prawach i obowiązkach Powoda, ponieważ dotyczą wysokości ponoszonych przez niego opłat eksploatacyjnych z tytułu posiadanych przez niego lokali oraz przysługującego mu udziału w części nieruchomości wspólnej. Tym samym ewentualne ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał może skutkować zmniejszeniem pasywów w majątku Powoda.

Sąd uznał jednak, że żądanie ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwał jest nieuzasadnione. Z uwagi bowiem na fakt, że żądanie ustalenia nieistnienia uchwał podjętych przez wspólnotę mieszkaniową nie może być oparte na tych samych przesłankach, które umożliwiają zakwestionowanie tych uchwał w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l., Sąd na tym etapie nie badał sprzeczności zaskarżonych aktów z przepisami ustawy o własności lokali. Tym samym podstawą faktyczną ustalenia nieistnienia uchwał w warunkach sprawy mogło być jedyne ich wadliwe procedowanie. W orzecznictwie podkreśla się, że stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej dopuszczalne jest w sytuacji wystąpienia drastycznych uchybień w procedowaniu uchwały, które muszą prowadzić do powstania poważnych wątpliwości odnośnie do skutecznego wyrażenia woli przez członków wspólnoty mieszkaniowej (por. wyr. SA w Warszawie z 6.06.2018 r., V ACa 462/17, niepubl.). Typowym przykładem takiej sytuacji jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego kworum lub bez wymaganej większości głosów (zob. wyr. SN z 23.02.2006 r., I CK 336/05, niepubl.). W doktrynie wskazuję się jednak, że swoistą sankcją nieistnienia uchwały jest objęty tylko taki akt, przy którego podejmowaniu nie uzyskano większości głosów liczonej według wielkości udziałów albo też większości liczonej od ogólnej liczby właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, więc na istnienie uchwały nie ma wpływu podjęcie jej bez wymaganego kworum wynikającego ze statutu wspólnoty mieszkaniowej (zob. A. Zbiegień-Turzańska, [w:] B. Lackoroński (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz. wyd. 12, Warszawa 2022, komentarz do art. 25, nt. 60).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy nie budzi wątpliwości Sądu, że członkowie Pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej skutecznie wyrazili swoją wolę i przyjęli wspomniane uchwały w drodze głosowania. Wynika to bowiem z pisma z 11 kwietnia 2019 roku, w którym wskazano, że za obiema zaskarżonymi uchwałami zagłosowała większość członków wspólnoty. W przypadku natomiast uchwały nr 2/2017 większości takiej nie uzyskano, więc nie została przyjęta. W sprawie to na Powodzie spoczywał ciężar dowodzenia (art. 232 zdanie 1 k.p.c.) wykazania nieprawidłowości przy podejmowaniu zaskarżonych aktów. Co prawda Powód wyraził w treści pozwu pewne zastrzeżenia co do sposobu procedowania przy głosowaniu, jednak nie przedstawił dowodów uzasadniających te twierdzenia. Nadto należy wskazać, co będzie miało znaczenie dla dalszego toku rozważań, że niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, tylko wówczas, gdy miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (por. uchw. SN z 27.02.2020 r., III CZP 59/19, OSNC 2020 Nr 11, poz. 93). Stanowisko to realizuje dyrektywę pragmatyzmu formalnego realizowanego podczas kontrolowania uchwał korporacyjnych osób prawnych, co prowadzi do zakazu ingerowania sądu w tego typu akty woli, przy których wyrażaniu co prawda doszło do pewnych nieprawidłowości, lecz nie mają one wpływu na treść oświadczenia woli oraz w ogóle na fakt i skuteczność jego złożenia. Innymi słowy, Powód w sprawie nie tylko obowiązany był wykazać, że doszło do jakiegokolwiek uchybienia w procedurze głosowania, lecz również powinien udowodnić, że w przypadku poprawnego procedowania do podjęcia uchwał w ogóle by nie doszło, ewentualnie, że miałyby one inną treść. W warunkach postępowania Powód żadnych z tych okoliczności nie udowodnił, więc brak było podstaw do uwzględnienia żądania ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwał.

Przechodząc do żądania głównego Pozwu stwierdzić należy, że również w tym przypadku brak było podstaw do jego uwzględnienia. Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to winno zostać wytoczone w terminie 6 tygodni do dnia, w którym Powód dowiedział się o podjęciu uchwał w trybie indywidulanego liczenia głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a u.w.l. W rozpatrywanej sprawie Powód dochował terminu na wytoczenie powództwa, ponieważ dowiedział się o podjęciu zaskarżonych uchwał 26 kwietnia 2019 roku, natomiast pozew złożony został w tutejszym Sądzie 30 maja 2019 roku.

Zasadnicze zarzuty kierowane przez Powoda w stosunku do zaskarżonych uchwał, których domaga się on uchylenia, polegają na sprzeczności aktów Pozwanej Wspólnoty z przepisami ustawy, ponieważ Pozwany rozstrzyga w nich o kwestiach lokali, które nie stanowią nieruchomości wspólnej, do czego nie jest uprawniony. Bez wątpienia lokal garażowy oraz lokal usługowy nie stanowią nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jak wynika z art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota mieszkaniowa jest zatem ułomną osobą prawną, która w granicach ustalonych przez ustawodawcę, a zatem w zakresie zarządu nieruchomością, może – odrębnie od członków majątku – występować w obrocie jako podmiot praw i obowiązków oraz posiadać własny majątek (por. uchw. SN (7 sędziów – zasada prawna) z 21.12.2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008 Nr 7-8, poz. 69). W orzecznictwie dopuszcza się również możliwość przeniesienia przez lokatorów na rzecz wspólnoty mieszkaniowej roszczeń rękojmianych związanych z wadami lokali mieszkańców tworzących wspólnotę mieszkaniową. Prowadzi to zatem do wniosku, że właściciele nieruchomości – członkowie wspólnoty, mogą również powierzyć jej zarząd takim lokalem, który jest przeznaczony wyłącznie do ich użytku i nie stanowi nieruchomości wspólnej (por. wyr. SA w Warszawie z 3.07.2018 r., V ACa 26/17, niepubl.). Czynność ta jest czynnością zwykłego zarządu w rozumieniu art. 201 k.c. i wymaga zgody większości współwłaścicieli danego lokalu. Nie jest również konieczne zawarcie odrębnej umowy ze wspólnotą mieszkaniową. Przyjmuje się bowiem, że skoro współwłaściciele nieruchomości są jednocześnie członkami wspólnoty, to podejmują decyzję w reżimie przewidzianym dla stosunków wewnętrznych między wspólnotą a jej członkami, więc wystarczające jest w tej mierze wyrażenie woli przez członków wspólnoty mieszkaniowej i jednocześnie współwłaścicieli lokali w drodze uchwały (por. wyr. SN z 2.06.2021 r., I CSKP 54/21, niepubl.).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy Sąd uznał, że Pozwany mógł objąć zaskarżonymi uchwałami również kwestię kosztów związanych z zarządem lokalem garażowym oraz lokalem usługowym. Zarówno współwłaściciele garażu w uchwale nr (...), jak również współwłaściciele lokali usługowych skutecznie wyrazili wolę sprawowania zarządu nad nieruchomościami przez Pozwanego. W zakresie lokali usługowych wszelkie wątpliwości Sądu rozwiewa przy tym uchwała nr (...) z 30 września 2015 roku, w której potwierdzona została skuteczność zarządzania przez Wspólnotę Mieszkaniową lokalem użytkowym nr (...). Członkowie wspólnoty zaakceptowali również wysokość określonych z tego tytułu stawek za opłaty eksploatacyjne, które zostały dotychczas naliczone. Nie sposób zatem podzielić argumentacji Powoda, że przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał doszło do przekroczenia ustawowej kompetencji Pozwanego. W istocie Pozwany w analizowanych uchwałach dokonał czynności zarządu nieruchomościami, które nie stanowią nieruchomości wspólnej, jednak był do tego uprawniony, gdyż kompetencje te zostały mu w tym zakresie powierzone przez współwłaścicieli odrębnych lokali. Zwrócić również należy uwagę, że stan taki jest akceptowany przez pozostałych współwłaścicieli lokalu garażowego oraz lokalu użytkowego, ponieważ Powód nie wykazał, by w tym zakresie zawarta została między nimi odrębna umowa lub porozumienie obejmujące zasady zarządu rzeczą wspólną. Z tych względów uznać należy, że choć współwłaściciele rzeczy wspólnej mają możliwość zarządzania lokalami niezależnie od Pozwanego, to nie tylko zdecydowali się na przyznanie tej kompetencji Pozwanemu, lecz również konsekwentnie zaniechali jej realizacji w inny sposób. Uzasadnia to konieczność ponoszenia przez nich opłat związanych z wykonywaniem tych dodatkowych czynnością przez pozwaną Wspólnotę. Pozwany jest z kolei uprawniony do decydowania o wysokości opłat związanych z administrowaniem odrębnymi lokalami w drodze podjęcia stosownych uchwał.

Z tych również względów nie mogło dojść do naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l., ponieważ w sprawie nie mamy do czynienia z czynnością podejmowanych przez zarząd wspólnoty, lecz przez jej członków działających in gremio. Zgodnie z powołanym przepisem czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Artykuł 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l. nie dotyczy zatem kosztów utrzymania lokali, lecz urządzeń służących do ich eksploatacji lub stanowiący część budynku. Chodzi tutaj zazwyczaj o urządzenia zaopatrujące lokal w media, które są objęte tzw. współwłasnością przymusową we wspólnocie mieszkaniowej. Koszty eksploatacji tych urządzeń, w sytuacji np. gdy brak jest możliwości przypisania danych kosztów do jednego z lokali, można rozliczyć jako koszt zarządu nieruchomością. Błędnie zatem twierdzi Powód, że hipoteza tego przepisu jest spełniona w razie rozliczenia kosztów eksploatacji lokalu użytkowego oraz lokalu garażowego w ramach kosztów zarządu. Przepis ten nie ma bowiem zastosowania, gdyż koszt zarządu nieruchomością odrębną od nieruchomości wspólnej, której zarządzenia zostało powierzone wspólnocie mieszkaniowej, jest kosztem zarządu sensu stricto, a zatem brak jest podstaw do traktowania go odrębnie, jako koszt utrzymania innych urządzeń. Lokal garażowy oraz lokale usługowe nie są bowiem urządzeniami ani częściami budynku, o których mowa we wspomnianym przepisie. Mając to na uwadze uznać należy, że uchwały nr (...) oraz (...) nie są sprzeczne z art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.

Na uwzględnienie nie zasługiwał również zarzut dotyczący zbyt późnego przyjęcia uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W doktrynie podnosi się, że ustawa nie precyzuje końcowego terminu zbierania głosów, więc brak jest formalnych przeszkód do długotrwałego prowadzenia głosowania nad daną kwestią w obrębie wspólnoty (por. M. Berek, [w:] B. Lackoroński (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz. wyd. 12, Warszawa 2022, komentarz do art. 23, nt. 12). Sąd rozpoznający tę sprawę również stoi na stanowisku, że sam znaczny czas, w którym podejmowane są uchwały w trybie indywidulanego zbierania głosów, bądź w systemie mieszanym, nie uzasadnia samodzielnie uchylenia uchwały. Zbyt długi czas głosowania nad daną uchwał może uzasadniać jej uchylenie jedynie w takich przypadkach, kiedy miał on wpływ na treść podjętej uchwały. Może to mieć miejsce w razie chwiejności stanowisk właścicieli, zmienności ich decyzji w czasie lub też wysokiej fluktuacji członków wspólnoty mieszkaniowej, co prowadzi do wątpliwości odnośnie do treści oświadczeń woli złożonych przez mieszkańców głosujących nad daną uchwałą (por. wyr. SA w Łodzi z 24.02.2016 r., I ACa 1260/15, niepubl). Sąd uznał, że w sprawie żadna z tego typu okoliczności nie miała miejsca, a przynajmniej brak jest dowodów na to, by upływ czasu wpłynął na treść zaskarżonych uchwał lub na sam fakt ich podjęcia. Z tych względów okoliczność podnoszona przez Powoda nie mogła uzasadnić wydania wyroku uwzględniającego powództwo.

Nie sposób było uwzględnić argumentacji Powoda mającej skutkować uchyleniem zaskarżonych uchwał z powodu prawdopodobnych nieprawidłowości w procesie zbierania głosów. W zakresie tego zarzutu przywołać należy wcześniejszą argumentację dotyczącą oddalenia żądania opartego na art. 189 k.p.c. Wskazać trzeba bowiem, że uchylenie uchwały z powodu nieprawidłowości przy zbierani głosów dopuszczalne jest wówczas, gdy miało to wpływ na podjęcie uchwały lub mogło taki wpływ wywrzeć. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego brak jest podstaw do przyjęcia, by w trakcie zbierania głosów doszło do nieprawidłowości. Powód nie podołał w tym zakresie ciężarowi dowodu i nie wykazał, by w ogóle do jakiś naruszeń na tym polu doszło, a także nie udowodnił, by miało lub mogło to mieć wpływ na treść zaskarżonych uchwał.

Niezasadne okazało się roszczenie o uchylenie zaskarżonych uchwał z tego powodu, że zdecydowano się na podniesienie zaliczki z tytułu kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości na rok 2017, mimo nadwyżki w funduszu remontowym w kwocie 103.935,52 zł. Powód nie wskazał bowiem czy taka uchwała godzi w jego interesy, interesy wspólnoty czy też jest sprzeczna z prawem. W art. 25 ust. 1 u.w.l. wskazano kilka alternatywnych podstaw skutkujących uchyleniem zaskarżonego aktu wspólnoty mieszkaniowej. Powód w podstawie faktycznej roszczenia winien sprecyzować na którą, ewentualnie na które podstawy się powołuje i skonkretyzować zarzuty względem zaskarżonej uchwały. Ponadto nie zostało wykazane na jaką wysokość opiewały zaliczki w latach wcześniejszych, więc brak jest podstaw do przyjęcia, że kwoty te w ogóle uległy zmianie, a jeśli tak – w jakim zakresie. Nie jest również usprawiedliwione stawianie Pozwanemu zarzutu niegospodarności z tego tylko tytułu, że nie dokonał swoistego przesunięcia środków z funduszu remontowego na poczet wydatków bieżących. Nie można bowiem przeoczyć, że w planie gospodarczym na rok 2017 roku zawarta została pozycja „planowane remonty” (k. 88), w której zakres planowanych prac oszacowano na 70.000,00 zł. Tym samym zaniechanie przez Pozwanego rozliczenia środków z funduszu remontowego i przesunięcie ich na kolejny rok miało swoje ekonomiczne uzasadnienie. Zdaniem Sądu zaskarżone uchwały nie godzą w interes Powoda, bowiem co prawda zmuszony jest on do ponoszenia wyższych kosztów zaliczek, lecz uzasadnia to dbałość pozwanej Wspólnoty o stan nieruchomości wspólnej. Z tego powodu również ten zarzut Powoda sformułowany względem zaskarżonych uchwał nie okazał się skuteczny.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 oraz art. 99 k.p.c. mając na uwadze, że powództwo zostało oddalone. Na koszty procesu po stronie Pozwanego złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.) oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa zgodnie z częścią IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1923 ze zm.).

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.