Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2024 roku

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie Wydział II Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz – Motyk

Protokolant: Aleksandra Wyrzykowska

po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2024 roku na rozprawie

sprawy z powództwa (...) (...)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...) (...)” w W.

o uchylenie uchwały

I uchyla uchwałę numer (...) z dnia 16 września 2022 roku pozwanej wspólnoty;

II zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...) (...)” w W. na rzecz powoda (...) (...) kwotę 560zł (pięćset sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 90/23

UZASADNIENIE

(...) (...) wniosło pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...) (...)” w W., domagając się uchylenia uchwały numer (...) z 16 września 2022 roku w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości pełnomocnictwa do zawarcia umowy stanowiącej czynność przekraczającą zwykły zarząd, a także zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Powód zarzucał, że w/w uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza interesy powoda jako członka wspólnoty. (k.4-7)

Wspólnota Mieszkaniowa „(...) (...)” w W. wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, wskazując że zaskarżona uchwała nie narusza przepisów prawa, zasad gospodarowania nieruchomością wspólną ani interesów członków wspólnoty. (k.29-34)

Do zamknięcia rozprawy strony nie zmieniły swoich stanowisk. (e-protokół rozprawy z dnia 15 listopada 2024 roku)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) (...) jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...)” w W. i posiada 0,3825 udziału w nieruchomości wspólnej.

Dowód: wydruk treści KW nr (...) k. 16-23

W dniu 16 września 2022 roku członkowie pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę nr (...). Na mocy tej uchwały właściciele lokali: 1) wyrazili zgodę na zawarcie z panią M. M. (1) umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...), powstałego w wyniku nadbudowy części wspólnej nieruchomości na warunkach określonych w załączniku nr 1 do uchwały stanowiącym wzór umowy najmu, 2) udzielili zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) z panią M. M. (1) na w/w warunkach, 3) zadecydowali, że dochód z tytułu czynszu najmu lokalu nr (...) przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych we wspólnocie. W ust.1 uchwały i załączniku do uchwały zawarto postanowienia proponowanej umowy najmu, zgodnie z którą miałaby być ona zawarta na czas nieoznaczony, miesięczny czynsz najmu miałby wynosić 13zł/m ², najmczyni ponadto miałaby uiszczać opłaty za energię elektryczną na podstawie indywidualnej umowy z dostawcą oraz na rzecz wspólnoty zaliczki na poczet opłat związanych z dostawą wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania i za odpady komunalne w wysokości określonej każdorazowo w uchwale wspólnoty. W proponowanej umowie wskazano, że wynajmowany lokal powstał w wyniku adaptacji części strychu dokonanej na koszt pani M. M. (1), został zgłoszony do użytkowania w dniu 6 września 2003 roku i od 31 stycznia 2005 roku jest użytkowany przez M. M. (1) na podstawie umowy najmu z dnia 26 maja 2005 roku zmienianej kolejnymi aneksami, a także uregulowano zasady rozliczeń w razie zwrotu lokalu wynajmującemu lub w razie jego sprzedaży. Mianowicie, najmczyni miała mieć prawo wystąpienia w wnioskiem do wspólnoty o sprzedaż lokalu z jednoczesnym przedstawieniem operatu szacunkowego określającego aktualną wartość rynkową lokalu i wartość nakładów poczynionych na jego adaptację według ich stanu na dzień zgłoszenia lokalu do użytkowania. Cena sprzedaży lokalu miała odpowiadać aktualnej wartości rynkowej lokalu pomniejszonej o wartość nakładów, przy czym nie więcej niż o 50% wartości lokalu. Ustalono zasady zlecenia przez wspólnotę tzw. operatu sprawdzającego i rozliczenia kosztów z tym związanych oraz postanowiono, że jeśli ponowna wycena wartości lokalu lub nakładów będzie się różnić o ponad 10% cena zostanie ustalona w oparciu o operat sprawdzający, a gdy mniej niż 10% - w oparciu o średnią arytmetyczną obu operatów. W §8 proponowanej umowy postanowiono, iż w razie wygaśnięcia lub rozwiązania stosunku najmu najemca jest zobowiązany do zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym z wyjątkiem jego normalnego zużycia, a w razie zaniechania zwrotu przedmiotu najmu – do zapłaty kary umownej za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu w wysokości podwójnej stawki czynszu.

Dowód: uchwała nr (...) z załącznikiem k. 11-15

Powód został poinformowany o podjęciu w/w uchwały w dniu 5 grudnia 2022 roku.

Dowód: zawiadomienie z potwierdzeniem doręczenia k. 10

Lokal, którego dotyczy zaskarżona uchwała, powstał w wyniku adaptacji powierzchni strychowej jako części wspólnej nieruchomości, na co zgodę wyraziła wspólnota w uchwale nr 10/98 z 8 maja 1998 roku.

Adaptacji tej dokonała pani M. M. (2), na własny koszt, zgodnie z umową z 29 maja 2000 roku zawartą ze wspólnotą mieszkaniową.

Lokal został zgłoszony do użytkowania 6 września 2003 roku i od 1 października 2003 roku zamieszkała w nim M. M. (2) z rodziną.

W dniu 25 stycznia 2005 roku pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową „(...) (...)” w W. a M. M. (2) zawarta została umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) na okres od 1 lutego 2005 roku do dnia sprzedania w/w lokalu najemcy, nie później niż do 31 marca 2006 roku, w której czynsz najmu określono na 5zł/m ^{( 2)} powierzchni lokalu, a nadto najemca był zobowiązany do uiszczania zaliczek na poczet usług komunalnych związanych z dostawą mediów; w umowie tej unormowano zasady rozliczeń w razie sprzedaży lokalu na rzecz najemczyni lub w razie rezygnacji przez najemczynię z jego zakupu. Późniejszymi aneksami czas obowiązywania umowy przedłużono do 31 grudnia 2006 roku.

Dowód: podanie M. W.-M. z 03.04.1998r. k. 39-40; uchwała nr 10/98 k. 44-45, umowa o adaptację lokalu nr (...), k. 52-55; umowa najmu lokalu k.56-59, aneksy do umowy najmu k.60-62, zeznania świadka M. M. (2) e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2024 roku

Zgłoszenie tzw. roszczeń dekretowych uniemożliwiło wyodrębnienie i sprzedaż lokalu nr (...).

Wobec powyższego w dniu 30 listopada 2006 roku Wspólnota Mieszkaniowa „(...) (...)” w W. i M. M. (2) zawarli aneks do umowy najmu z 25 stycznia 2005 roku, w którym przewidziano że umowa zawarta jest na czas określony tj. do czasu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, najemczyni zobowiązała się do złożenia oferty kupna lokalu z chwilą uregulowania stanu prawnego nieruchomości, wspólnota zobowiązała się nie oferować lokalu do sprzedaży na wolnym rynku do chwili uregulowania stanu prawnego nieruchomości, a czynsz najmu ustalono na 3,5zł/m ^{( 2)}.

Aneksem z dnia 1 kwietnia 2010 roku czynsz najmu ustalono na 6zł/m ².

Dowody: aneks do umowy najmu k.63, zeznania świadka M. M. (2) e-protokół rozprawy z 7 czerwca 2024 roku, aneks do umowy k.116v

Po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości przy ul. (...) w W. M. M. (2) nie występowała do pozwanej wspólnoty z ofertą kupna zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego nr (...) m.in. z uwagi na brak środków na zapłatę ceny.

M. M. (2) posiadała zadłużenie wobec wspólnoty w regulowaniu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za lokal nr (...)

M. M. (2) odmówiła zawarcia z pozwaną wspólnotą kolejnej umowy najmu lokalu nr (...), na warunkach określonych w zaskarżonej uchwale, twierdząc iż nadal obowiązuje umowa najmu z 25 stycznia 2005 roku.

Od marca 2023 roku czynsz najmu za lokal nr (...) jest określany przez wspólnotę w oparciu o stawkę 13zł/m ² zgodnie z uchwałą nr (...), co oznacza 1335,36zł miesięcznie za wynajem mieszkania o powierzchni 102,72m ²

Dowód: zeznania świadka M. M. (2) e-protokół rozprawy z 7 czerwca 2024 roku, informacja o wysokości opłat k.117, zeznania reprezentanta pozwanej wspólnoty M. K. e-protokół rozprawy z 7 czerwca 2024 roku, zeznania reprezentanta pozwanej wspólnoty A. B. e-protokół rozprawy z 7 czerwca 2024 roku

Przyjęta w zaskarżonej uchwale stawka czynszu najmu 13 zł/m ² jest poniżej stawki rynkowej. ( bezsporne) Była ona kalkulowana jako zbliżona do stawki najmu lokalu komunalnego, w kwocie na tyle niskiej aby umożliwić najemczyni spłatę istniejącego od kilku lat zadłużenia w opłatach za lokal nr (...).

Dowód: zeznania reprezentanta pozwanej wspólnoty M. K. e-protokół rozprawy z 7 czerwca 2024 roku, zeznania reprezentanta pozwanej wspólnoty A. B. e-protokół rozprawy z 7 czerwca 2024 roku

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione.

Podstawą prawną żądania pozwu jest art. 25 ustawy o własności lokali, stanowiący, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niesporne jest, że (...) (...) ma legitymację czynną do zaskarżenia uchwały nr (...) pozwanej wspólnoty oraz iż powództwo o uchylenie ww. uchwały zostało wytoczone w terminie przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

W przekonaniu Sądu trafnie powód wskazywał, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, a przez to – narusza interes powoda jako członka wspólnoty.

W zaskarżonej uchwale członkowie wspólnoty wyrazili zgodę na zawarcie przez zarząd wspólnoty umowy najmu i udzielili zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia z M. M. (2) na czas nieokreślony umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) – stanowiącego część wspólną nieruchomości – z czynszem ustalonym na poziomie 13zł/m ². Finalnie niesporne było, że stawka czynszu nie miała charakteru „rynkowego”. Fakt ten miał zresztą charakter oczywisty, gdyż ponad 100-metrowy lokal mieszkalny zlokalizowany w tej części miasta nie jest możliwy do wynajęcia za 1335zł (z wszystkimi mediami – 2565zł), a same zasady doświadczenia życiowego wykazują, że za kwotę 2500zł możliwe jest wynajęcie jedynie tzw. kawalerki.

Jednocześnie należy zaakcentować, że uwzględnienie specyfiki gospodarki lokalowej pozwanej wspólnoty, uwzględniającej fakt powstania lokalu nr (...) w wyniku adaptacji strychu organizowanej i finansowanej przez M. M. (2), nie uzasadnia oderwania się właścicieli lokali przy podejmowaniu uchwały nr (...) od realiów ekonomicznych. Stanowiąca załącznik do zaskarżonej uchwały umowa najmu zawierała w swej treści postanowienia normujące zasady rozliczeń pomiędzy pozwaną wspólnotą a M. M. (2) w razie sprzedaży lokalu, w tym uwzględnienie wartości poniesionych przez najemcę nakładów przy ustalaniu ceny nabycia lokalu, mogące skutkować obniżeniem owej ceny do 50%. Przy tej treści postanowieniach nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia prawnego i ekonomicznego ustalanie czynszu najmu lokalu nr (...) na poziomie zdecydowanie odbiegającym od czynszu rynkowego i pomniejszanie pożytków pozwanej wspólnoty z nieruchomości wspólnej, tym bardziej iż nie dookreślono kiedy ewentualne nabycie lokalu przez M. M. (2) miałoby nastąpić. Jest bezsporne przy tym, że najemczyni od wielu lat ma możliwość złożenia oferty kupna owego lokalu i – z przyczyn finansowych - zrezygnowała z ubiegania się o taką możliwość. Trudno wskazać ekonomiczne i gospodarcze argumenty przemawiające za umożliwieniem p. M. M. (2) dalszego wynajmowania mieszkania o powierzchni ponad 100 metrów w zamian za czynsz w kwocie 1335zł miesięcznie. Podnoszony przez stronę pozwaną argument braku środków na rozliczenie się z p. M. M. (2) z poczynionych na nieruchomość nakładów w razie rozwiązania umowy najmu i zwrotu lokalu nie jest przekonujący, skoro zasady owych rozliczeń są unormowane w §10 ust.3 i 4 umowy najmu z dnia 25 stycznia 2005 roku i miałyby one nastąpić dopiero po sprzedaży owego lokalu innemu nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznała że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną i orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu jest art. 98§1 i 3 kpc, wynik postępowania zaś uzasadnia nałożenie obowiązku zwrotu kosztów przez pozwaną na rzecz powoda w całości. W skład poniesionych przez powoda kosztów wchodziły: uiszczona opłata sądowa od pozwu (200zł) i wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym (360zł - §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z §20 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych).

(...)